Непосредственное управление — одна из трех возможных форм управления домом, являющаяся старейшей, а посему и простейшей. Помимо человечьей недвижимости, аналогичным методом управляются различные лисьи норы, медвежьи берлоги, птичьи гнезда.
Некоторые умники-философы любят рассуждать: дескать, животные умнее. Спорный вопрос. По крайней мере, у братьев наших меньших хватает ума не разводить в собственной недвижимости коррумпированного ЖКХ, от которого нет никакого прока. Впрочем, так же мыслят и люди, живущие в индивидуальных домовладениях.
В многоквартирных домах некоторых городов и поселений, особенно в сельской местности, непосредственное управление стало весьма распространенным вариантом. А в ростовских МКД такая форма встречается редко. Хотя приличных управляющих компаний в городе острый дефицит, а товарищество в силу различных причин удается создать далеко не в каждом доме.
В подобной ситуации есть смысл попробовать непосредственное управление — наиболее упрощенный вариант для содержания жилья,«как в частном секторе».
Оглавление.
I. Непосредственное управление: суть идеи.
II. Система прохождения квартплаты
при непосредственном управлении.
III. Организационные моменты:
I. Непосредственное управление: суть идеи
Многие из нас, гневно потрясая многотысячными счет-квитанциями, любят риторически вопрошать о результате. Ежемесячно выкладывая круглые суммы, жилец зачастую годами не видит результатов в виде различных ремонтов в своем доме. При этом всю или большую часть средств он платит по единой квитанции за квартплату, услуга по содержанию и ремонту жилья, в соответствии с которой и должен ремонтироваться дом, занимает меньшую часть расходов.
Однако «содремжил» также представляет собой целый пакет из десятков жилищных услуг. Часть из них относится к операциям не по содержанию, а управлению домом. Между тем в ряде случаев собранный для дома месячный бюджет управляющих компаний пожирают одни расходы на управление: работа с поставщиками коммунальных ресурсов и сбор квартплаты.
Причиной тому служит имеющееся в доме юрлицо в лице управляющей компании. Формально через нее проходят все договоры с монополистами, а также платежи за коммунальные услуги. Разобраться, куда и сколько денег ушло, имелись ли в таком-то месяце средства на текущий ремонт или же их разворовали, в царящем хаосе проблематично.
А тем временем в Ростове в моду вошло: продаешь квартиру, покупаешь просторный дом и говоришь пришедшим на новоселье гостям: «Вы на ЖКХ за свою шестидесятиметровую «трешку» тысяч пять тратите? А я дом двухэтажный купил и содержу его за те же деньги».
Главная причина сему экономическому парадоксу — в непосредственном управлении. Такой вариант оказывается самым дешевым, поскольку он — самый простой.
II. Система прохождения платежей при непосредственном управлении
Главные преимущества непосредственного управления — прямые договоры жильцов монополистами. Правда, в последние годы появилась возможность заключать такие договоры и при управлении домом ТСЖ/управляющей компанией.
Но в случае выбора этих форм, присутствующие в доме юрлица даже при прямом договоре все равно отвечают рублем перед монополистами за поставку и сбор коммунальных платежей со всеми вытекающими финансовыми последствиями. Впрочем, есть здесь и другие негативные нюансы.
Для большей ясности и наглядности мы решили сравнить три системы прохождения платежей при «коррумпированной УК», вступившей в сговор с чиновниками, «добросовестном ТСЖ» (или компактной некоррумпированной УК с адресным подходом к каждому дому) и непосредственном управлении.
| В доме — коррумпированная управляющая компания | В доме ТСЖ (или независимая от властей некоррумпированная УК с адресным подходом) | В доме — непосредственное управление |
|---|---|---|
| Сбор квартплаты производится по единой квитанции расчетным центром (обычно МУП ЕИРЦ и др. не имеющими отношения к дому структурами). | Сбор квартплаты производится ТСЖ по единой квитанции, деньги поступают на его счет, остаются «в доме». | Жильцы не знают, что такое «квартплата». За газ они платят напрямую «газовикам», за электричество — электросетям», за воду – водоканалу, за тепло — «теплосети». Деньги, собранные на содержание жилья, сразу же направляются непосредственно на эти цели. |
| Собранные в «единый мешок» по счет-квитанции деньги необходимо «расщеплять»: отдельно — за воду, отдельно — за газ, отдельно — за электричество, тепло, содержание дома. За эту услугу подконтрольные местным властям расчетные центры заламывают высокие комиссионные. | Собранные деньги также необходимо расщеплять и отделять расходы на «нужды дома» от внутриквартирного потребления ресурса, чем занимается непосредственно ТСЖ (зарплата бухгалтеру+покупка программного обеспечения). | Операция отсутствует за ненадобностью, поскольку платежи расщеплены в процессе сбора. А тем временем и наша «коррумпированная УК», и «добросовестное ТСЖ» вынуждены выполнять идиотскую работу, сперва «сливая» платежи в единый котел, а затем — вновь разделяя их на составляющие. |
| Чтобы получить платежи, руководитель коррумпированной УК должен идти к директору расчетного центра «на поклон», в смету ложатся расходы на «борзых щенков» и прочие нюансы. При этом разворовать платежи могут как расчетный центр, так и управляющая компания (или сразу обе инстанции). | Проблема отсутствует, риск воровства со стороны председателя ТСЖ — низкий, так как в отдельно взятом доме экономика достаточно прозрачна. | Проблема полностью отсутствует: все абсолютно прозрачно да и воровать нечего. |
| Управляющая компания несет ответственность перед поставщиками коммунальных услуг за своевременную оплату. Компенсация долгов неплательщиков производится из средств «содремжила». Если задолжников в доме нет, собранный «содремжил» направят на компенсацию неплатежей других домов, у управляющей компании их сотни. | ТСЖ несет ответственность перед поставщиками коммунальных услуг за их своевременную оплату. Суды с задолжниками, услуги коллекторов, пени приходится компенсировать из «содремжила». | За неимением юрлица проблема возникает только у самих должников перед поставщиками коммунальных ресурсов. |
| На оставшиеся средства (а вернее, крохи) с «содремжила» управляющая компания обязана содержать дом по стандартам, предусмотренным федеральным законодательством. Но в результате она ничего не сделает, а оставшиеся «крохи» уйдут на штрафы или взятки проверяющим инстанциям. | Добросовестное ТСЖ содержит дом на существенно поредевшие средства. | При непосредственном управлении проблема одна на что тратить собранные деньги и какого подрядчика нанять для их освоения. Впрочем, если нет надобности, подрядчика можно не нанимать, начав самостоятельный ремонт, и просто купить стройматериалы. |
Дополнительные нюансы 
▪ При непосредственном управлении формально «крайними» остаются сами жильцы, но на самом деле таковых в доме нет, поскольку они не юрлица. В отличие от УК или ТСЖ, собственника 30-й квартиры не обанкротишь, если за воду или тепло не платит его сосед из 20-й квартиры.
▪ Отдельного собственника жилья даже не оштрафуешь на десятки тысяч рублей за захламленный чердак или подъезд. Административные наказания за подобное для физлиц весьма символичны, в такой дом просто не придут проверяющие инстанции.
▪ ТСЖ, как и любая организация, должна иметь хотя бы 40–50-тысячный месячный бюджет, чтобы платить налоги, зарплаты, обслуживание счета в банках. Оплачивают все это также жильцы из «содремжила».
III. Организационные моменты
1) Совет дома
При непосредственном управлении наличие совета дома, а также председателя совета дома обязательно. За неимением юрлица законодательство позволяет наделить председателя совета полномочиями решения ряда проблем в органах власти, ресурсоснабжающих организациях, подрядных предприятиях. При этом с точки зрения административной ответственности председатель совета дома — должность весьма номинальная, на занимаемом месте он не наживет себе больших неприятностей, нежели остальные собственники жилья.
В соответствии со статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет дома. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Сам совет может состоять как из одного председателя, так и сразу всех собственников жилья. Различные организационные услуги по управлению домом, равно как и содержанию (ремонту) жилья могут предоставляться как председателем совета дома, так и остальными жильцами.
Разумеется, в отличие от председателя ТСЖ председатель совета дома не получает зарплату. Но, возвращаясь к аналогии, приведенной в начале статьи: жильцам индивидуальных домов также никто ничего не платит за то, что они заключают договоры с ЖКХ плюс ремонтируют собственное жилье.
2) Прямые договоры с монополистами
Важный нюанс – расчет энергоресурса на нужды дома при непосредственном управлении придется также производить монополисту, будь то показания счетчиков или же норматив потребления коммунальной услуги. Другое дело, ресурсоснабжающая организация не будет отвечать за техническое состояние сетей, расположенных в доме, за границами ответственности. Для этих целей придется либо подрядчика нанимать, либо содержать их самостоятельно.
При непосредственном управлении возможны только прямые договоры с монополистами, о чем гласит статья 164.2 ЖК РФ: «Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени».
При этом на основании статьи 164.3 Жилищного кодекса РФ, председатель совета дома полномочен заключить договор от имени всех собственников, что существенно упрощает жизнь: «… от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме».
Интересно, что в большинстве своем монополисты вроде бы стали даже стали приветствовать непосредственное управление — после того, как различные управляющие компании и расчетные центры ряда российских городов обокрали их на сотни миллионов.
В Ростове для заключения прямых договоров при непосредственном управлении обычно просят:
▪ Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом — непосредственного управления.
▪ Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома).
▪ Копию технического паспорта на многоквартирный дом.
▪ Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.
Возможно, на имя председателя совета дома каждому из собственников жилья (или большинству собственников) придется оформить доверенность у нотариуса.
Как показывает практика, в Ростове препятствуют заключению прямых договоров лишь поставщики централизованного отопления. Главным тормозом является компания «ЛУКОЙЛ-ТТК», относящаяся к непосредственному управлению весьма паранервически. Выход — пишем и регистрируем заявление руководителю о заключении прямых договоров, а в случае игнорирования — пишем жалобы в прокуратуру, управление ФАС, городскую администрацию.
3) Подрядчики
Если в доме двенадцать квартир и менее, при непосредственном управлении жильцы вправе ни с кем не заключать договор на содержание общего имущества. Такое жилье может ремонтироваться, как индивидуальный дом. Под чьей подушкой или в чьей шляпе собираются деньги на стройматериалы — личные проблемы хозяев помещений.
Если же в доме более 12 квартир, в соответствии с пунктом 9.1. статьи 161 Жилищного кодекса РФ: «непосредственное управление многоквартирным домом может быть выбрано и реализовано собственниками помещений при заключении с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».
Заключаемый договор оказания услуг может быть достаточно номинальным документом.
Как гласит пункт 12 Постановления Правительства РФ №491: «Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте “д-д1″ пункта 11».
А к таковым работам относится лишь вывоз мусора. В документ не включили даже обслуживание лифтов, которое не может производить отдельный человек, не организация.
При непосредственном управлении договоры можно заключать и сразу с несколькими подрядчиками. Об этом свидетельствует пункт 32 Постановления Правительства РФ №491: «при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений».
Определиться с перечнем необходимых работ можно, заглянув в список обязанностей управляющей компании. Из него однозначно следует вычеркнуть дорогостоящие «управленческие» мероприятия. А затем — в соответствии с оставшимися потребностями, подобрать одного или нескольких подрядчиков.
И далее — оплата подрядчикам ежемесячно производится на основании актов выполненных работ, принимаемых и подписываемых председателем совета дома. Платежи начисляются каждой организацией отдельно каждому из жильцов в соответствии с его площадью квартиры – пропорционально общей площади всех квартир и общей стоимости сметы. Таким образом, в качестве подрядчика в доме может даже быть скверная УК: при неудовлетворительном производстве работ она не получит вознаграждения, а существующая система не даст ей возможности разворовывать чужие деньги.
4) Как перейти на непосредственное управление
▪ Проголосовать за непосредственное управление большинством голосов собственников жилья, выбрать председателя совета дома.
▪ В течение года после выполнения задачи №1 заключить прямые договоры с монополистами.
▪ В течение года после выполнения задачи №1 заключить договор с подрядчиком (хотя бы номинальный) — если в доме более 12 квартир.
Примечание. Если выбранная форма управления в течение года не реализована собственниками жилья, городские власти должны искать дому управляющую компанию.
IV. Оргвыводы
▪ Качественное содержание основной части небольших многоквартирных домов возможно только путем непосредственного управления. Создание ТСЖ в 5-8-квартирном МКД сродни стрельбе из пушек по воробьям. Что же касается «коррумпированной управляющей компании», квартплата жильцов столь компактного объекта в существующем бардаке неизбежно растечется у нее меж пальцами. Скорее всего, управляющая даже сама не сможет сказать, когда и на чем обокрала собственников.
▪ Непосредственное управление позволяет отсечь от многоквартирного дома основных экономических клещей в лице расчетного центра, управляющей компании и поставщиков коммунальных ресурсов, косвенно перекладывающих на ремонтный бюджет дома (через УК или ТСЖ) расходы на борьбу с собственными должниками.
▪ За счет привлечения подрядных организаций и совета дома непосредственное управление можно воплотить и в относительно крупных объектах, резко снизив расходы на содержание недвижимости.
▪ Если в доме 100 квартир или больше, непосредственное управление уже не пройдет. У такого жилья слишком много хозяев плюс слишком много приходится выполнять различных работ. Со всеми жильцами не договоришься, работы между ними не поделишь. Но в существующей ситуации возникает целесообразность создания ТСЖ, когда менее активные собственники официально делегируют полномочия более активным, работающим за зарплату.
▪ Большая часть ростовских многоквартирных домов, формально обслуживаемых управляющими, на деле уже давно пребывает в непосредственном управлении. Жильцы годами исправно оплачивают содержание жилья, но в ответ ничего не получают. От безысходности многие начинают сами ремонтировать подъезды, трубы и кровли, мести и мыть лестничные марши. Но к таким собственникам возникает логический вопрос: зачем вы еще и платите за эти услуги?
Читайте также:
- Как не платить за капремонт государству?
- Капитальный ремонт: история, виды, варианты.
- Квартплата: откуда что берется.
- Договоры с ЖКХ: основной список.
Все хорошо да кто и как будет начислять расходы за общедомовые нужды по электроэнергии, горячему водоснабжению. Ведь Всем известно что при снятии показаний каждым собственником допускается нестыковка с общедомовыми показаниями приборов учета иногда в большую сторону иногда в сторону уменьшения и это не предусмотрено ЖК.
Давайте мыслить логически.
В нашем рыночном мире выставляет счет тот, кому должны заплатить деньги, и тот, кто хочет их получить. Уж в чем-чем, а в этом вопросе никто никого не неволит. Не хочешь получить свои законные деньги – можешь не выставлять счет, но под лежачий камень вода не течет.
Соответственно, выставлять счет за энергоресурсы должны поставщики энергоресурсов и никто другой. И как они будут начислять платежи – их личные проблемы.
Также как счет за стрижку выставляет хозяин парикмахерской, за обед – хозяин кафе и т. д…
У официанта в ресторане тоже, возможно, есть свои проблемы при начислении платежей. И уверен, не меньшие, чем у ресурсников. И свои “расщепления” платежей. И свои “нестыковки” возможны: надо следить, кто за каким конкретно столиком сколько съел и выпил.
Но обходятся ведь официанты как-то без МУП ЕИРЦ Ростова.
Прекрасный способ управления в МКД до 10-12 квартир.
Но должен быть активист.!!!!!!
Лучше чтобы ему собственники платили по – черному.
А в остальном все как в ТСЖ.
НУ – не юридическое лицо, нет бухгалтерии и налоговой отчетности.
Полная лафа, но при условии понимания и доверии между АКТИВИСТОМ и СОБСТВЕННИКАМИ.!!!!!
Все это хорошо, а если один из собственников жилья откажется платить целевые взносы. Что делать в этом случае? Как истребовать у него его долю в общих расходах?
В этом случае один или несколько собственников должны подать в суд на неплательщика, сославшись на решение общего собрания о сборе платежей. Это законно, поскольку неплательщик нарушает их имущественные права.
Вообще не согласна со многими моментами!
1. Если при управлении УК у вас зашкаливают общедомовые расходы, то разницу между фактом и предельной величиной выплачивает УК. В случае непосред.управления – раскидают на всех, пропорционально занимаемой площади.
2.Это совершенная чушь – необходимость создания совета дома при непосредств.упр-ии! Нет в ЖК обязательных требований на этот случай! А вот при управлении УК – совет дома обязателен!
3.И самое интересное – как при непосредственном управлении найти консенсус между всеми собственниками, если всегда найдутся неадекватные?!
1. Из каких-либо федеральных законов можно конкретную цитату, что так должно быть? Что это не ваши фантазии?
2. Еще раз цитирую для “ругательно-невнимательных”:
Статья 161.1 Жилищного кодекса РФ:
“если в многоквартирном доме не создано ТСЖ и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет дома”.
При непосредственном управлении ТСЖ может быть создано?
3. Третий вопрос – риторический.
Если в одном доме кто-то что-то нашел (консенсус), а вы в своем не можете, – это ваши проблемы. Может быть, вам следует обменять квартиру и переехать в более компактный дом (допустим, всего из трех квартир), где значительно меньше жильцов.
А может быть, следует записаться на курсы по психологии, стать более толерантным (ой) к окружающим. Или более харизматичным.
Различных путей здесь – немерено. Каждый выбирает по себе.
Вот мне тоже хочется сказать нашим соседям-хочешь НУ-переезжай в частный дом или в дом с тремя квартирами! У нас половина соседей богатые,половина-бедные.И богатые хотят скидываться побольше. А некоторым на еду не хватает. Недавно меняли трубу во дворе за свои деньги (где-то 6 метров). Она нам обошлась в 100 тыс.руб. 7 квартир всего.Но богатые хотят поровну на всех…И не почему во дворе дома жители делали за свои деньги,а не Водоканал?
Чтобы делать вывод, нужно попробовать все способы. В Ростове примерно, ГРУБО – 12 000 домов.
УК процентов 80. А из них единицы в более-мение хорошем состоянии. Если из 10 000 домов наберете сто и то будет хорошо..
Процентов 18 – ТСЖ. Пусть их 2000 Из них, в хорошем и очень хорошем состоянии процентов 85%, ну возьмем половину – примерно одну тысячу домов.
НУ паору и все дома нормальные, – штук 200..
Вот и решайте теперь какой способ лучше!
Одно ясно, способ управления домом через чужого дядю – себя отжил.
Не могут СОВЕТСКИЕ ЖЭКи – УК продолжать работать с условиях рынка!
Хоть домкомы
с шариковыми
создавай,
хоть директоров
УК каждый день
амнистируй.
Все как в частном секторе. Хороший хозяин, и дом его блестит. Поганый – стоит байда не ремонтированная и всех пугает.
Вот открывали спец счета на КР. Кто открыл – 1200 домов из них уверен 90% ТСЖ.
Потому, как есть ХОЗЯИН.
Хвали не хвали УК, а факты вещь упрямая.
.
За УК сегодня многие в сомнении. А вот кто может назвать адрес хоть одного МКД с 50 и более квартирами где есть непосредственное управление. Дайте адрес и фамилию председателя совета дома.
С 25 квартирами.
Адрес:
ул. Ульяновская, 34.
председатель пока что – Олег Петрушин.
Спасибо Олег
Скажите пожалуйста, а земля под Вашим домом находится в собственности жильцов? Или это необязательное условие непосредственного управления И, как я понимаю, в этом случае плату за капитальный ремонт вносить не нужно. Сами жильцы решают этот вопрос, как в частном доме.
Крым.Феодосия.НУ с марта 2015 г. на ул.Энгельса 10 ,я председатель .За 2 года сделано больше,чем за последние 25 лет.В доме 8 квартир . Ломаю голову как открыть с/счет на кап.ремонт только своего дома-за 4 года соберем деньги на новую крышу без всяких рег.программ(новое МММ),опять нас желают натянуть на денежку.
На вопрос ответили здесь: http://rostov-dom.info/2014/03/kak-ne-platit-za-kapremont-gosudarstvu/comment-page-2/#comment-20335
Ирина, здравствуйте, я тоже из Крыма, хотела с Вами проконсультироваться на счет НУ, хочу организовать. Если можно напиши мне на электронный адрес. Спасибо
83 квартиры Г. Балаково, Саратовская область. Я председатель Совета
НУ хороший способ потому, что при нем не образуется ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО со всеми последствиями.
ТСЖ российский законодатель приравнял к полноценному юрлицу, Ума же не хватило подумать что услуги ЖКХ охватывают огромный объем сферы деятельности этого ЮРЛИЦА. А прибыли-то никакой! И добрый наш законодатель прировнл ТСЖ к РОЧСТСЕЛЬМАШУ!!!!
По всем налогам, кроме НДС.
Пл всем оплатам подготовки специалистов (лифтеров, энергетиков, электриков, пожарных, отв. за лифтиы, за энернгоустаеновки и т.п).
По взносам в ПФР, по правовой ответвенности.
Не дав никаких рычагов управления ни членами ТСЖ ни собственниками вообще.
Вот если все это у ТСЖ “убрать”, то и получится НУ. Но сложность в том, что в каждом МКД есть несогласные и недовольные политикой ЖСК, ТСЖ, УК. Естественно такие будут и при НУ. А кто будет с ними спорить или подавать на них в суды?
Вот заведется такая вошь в доме и будет сосать кровушку из всех остальных собственников. И в НУ должен быть собственник, который сам возьмется истреблять вшей.
А это – проблематично.
Не совсем.
В отличие от ТСЖ мне абсолютно все равно, платят или не платят соседи за электричество, воду, канализацию, газ. Пусть хоть воруют, это проблемы их и РСО.
Остается лишь меньшая часть квартплаты, предназначенная на ремонты и содержание. Здесь в некоторых случаях получится не платить “по-честному”, если человек готов сам работать для дома.
Разумеется, реализация такой схемы возможна при условии согласия, если жильцы живут “по совести”, а не по закону.
Зачем вообще нужен Закон? Только для тех случаев, когда люди по-человечески не договорились.
Русскому человеку вообще чужда вся эта бюрократия, постановления, письма, жалобы, претензии. Он по совести хочет жить. А мы пытаемся тупо копировать Запад, где совершенно иная ментальность.
и перечень объектов и стоимость участия в программе», — прокомментировал Р. Л. Шамнэ.
В рабочем порядке представители служб ЖКХ обсудили проблемы начисления платежей за услуги ЖКХ и сбора долгов, которых в районе набралось не один миллион. А также сбор платежей по статье «Капитальный ремонт». Жители района до конца не понимают, как и за что они будут платить. Итог непонимания — отсутствие денежных средств на капремонт. К примеру, в июне управляющей компанией в Калининце было начислено 1млн.437 тыс. рублей, а собрано — 2 тыс.317 рублей, в Селятино начислено 1 млн. 481 тысяча рублей, собрано — 1 тыс.208 рублей.
Анастасия пишет:
Да, земля под домом и придомовая территория приватизированы, но этот вопрос никак не влияет на право собственников выбирать тот или иной способ управления многоквартирным домом, включая и непосредственное управление.
Что касается капитального ремонта, то здесь не существует аналогии между частным домом и многоквартирным, пусть даже и с непосредственным управлением. Пункт 3 статьи 39 Жилищного кодекса РФ гласит: “Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме”.
Так что делать отчисления на капремонт собственники жилья в МКД в любом случае обязаны, но в случае непосредственного управления могут не отдавать их в “региональную копилку”.
Ситуация следующая. Дом на 60 квартир. Раньше была УК, но воровали безбожно, собрался народ, разогнали УК, собрали ТСЖ. ТСЖ натворил много мелких косяков. Люди из УК подбивали людей против ТСЖ, итог развалили ТСЖ. Перешли под непосредственное управление.
Но председатель совета дома не хочет показывать договор на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту дома, который он от лица дома заключил с тем самым УК.
Как я могу увидеть этот договор?
Возникает вопрос, предоставляли ли вы ему соответствующие полномочия.
Статья 164 ч. 3 Жилищного кодекса:
“На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме”.
В остальных случаях договор заключается со всеми собственниками.
Запросите у председателя договор официально по почте с уведомлением.
В случае отказа вы можете инициировать общее собрание о смене председателя или о обязании председателя обнародовать договор.
а почему при непосредственном управление средства на капремонт можем не отдавать региональному оператору? И нужно ли заключать договор на оплату капремонта лично с каждым жильцом той организации которой этот жилец платит этот взнос
у нас 12 квартирный дом у нас ТСЖ, решили выйти, так как замучили проверки инспекции, прокуратуры и поборы банка. Но мы включены в программу капремонта, а в 2017 году у нас ремонт системы водоснабжения. если мы выходим из тсж то все накопленные средства на капремонт мы отдает оператору, а как же тогда будет осуществляться капремонт? говорят что тогда нам найдут подрядчика за бешеные деньги и заставят нас брать ссуду
Владельцем счета, на котором аккумулируются средства на капремонт, может быть либо ТСЖ (ЖСК), либо региональный оператор. При выходе из ТСЖ счет дома передается оператору, при непосредственном управлении каждый собственник заключает с регопером персональный договор – так же, как заключаются отдельные договоры со всеми ресурсниками.
Теперь об организации капитального ремонта.
Члены ТСЖ, открывшие спецсчет, должны организовать весь процесс проведения капремонта – начиная от источников финансирования капремонта, составления смет, проектно-сметной документации, до заключения договора с подрядчиками , контроля над выполнением работ и их приемки. Всю ответственность за качество проведенного капитального ремонта собственники жилья берут на себя. Решения по всем вопросам проведения капремонта принимаются на общем собрании собственников.
Иная ситуация, если жители дома копят средства на общем счете регионального оператора . В этом случае организация проведения капитального ремонта в доме является обязанностью регопера, который выполняет функцию главного технического заказчика.
Работу с подрядчиками также проводит региональный оператор – их отбор осуществляется на конкурсной основе
Помогите пожалуйста. Нужна пошаговая инструкция как реорганизовать “ТСЖ” в “НУ” Спасибо.С уважением, Вячеслав.
Здравствуйте, Вячеслав. Инструкция проста – на общем собрании принять большинством голосов решение о закрытии ТСЖ и об изменении способа управления домом на непосредственное управление. После этого каждому из собственников заключить прямые договоры с ресурсниками.
Здравствуйте! В нашем доме 01.08.2012г. проводилось собрание на переход на “НУ”, но это было чистой фикцией для другой махинации. Про договор на оказание услуг по содержанию дома есть пункт, но нет ни условий этого договора, ни одной цифры из него. Я в суде по опротестованию этого протокола обратила внимание суда на отсутствие этого договора, но судью, как я поняла позднее, купила представитель третьего лица на суде- юристка управляющей компании (УК), которая была в доме до НУ, а по протоколу эту УК выбирали как исполнительницу этих работ. Но сам факт в том, что мы как платили до собрания по квитанциям этой УК, так и после собрания платили ей и по тем же тарифам, квитанции ни чем не изменились. На суде юристка судье сказала, что это всё равно что договор управления. Но в отчетах на сайте этой УК по дому есть отчеты, где черным на белом прописаны расхода на управленческие расходы. Я эти отчеты тоже давала судье на обозрение. Ещё я написала в ГЖИ нашей челябинской на эту проблему, а от них пришла отписка, которая подтвердила, что ГЖИ стоит на страже аферистической УК. Как быть?
Здравствуйте, Ирина.
Довольно путаный у вас получился рассказ. Во всяком случае, мы не очень уловили канву реальных событий. Если решением собрания вы избрали непосредственное управление, то должны были заключить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг – воды, тепла, электроэнергии, газа. Тогда при чем тут вообще УК?
Что касается текущего ремонта жилья, то при непосредственном управлении собственники могут делать его самостоятельно, если дом небольшой и это в их силах, или же нанимать подрядчика, причем только на те работы, которые им реально нужны и за цену, которая покажется им приемлемой. То есть все решают жильцы, ни о каком диктате УК речи идти не может. Именно в этом и состоит смысл непосредственного управления.
Что касается данной вами информации о кознях УК и коррупционной связи управляющей компании с ГЖИ, то дистанционно мы диагностику провести не можем. Если вам кажется, что ваши права нарушены и этому есть четкие задокументированные доказательства, возможно, есть смысл обратиться за помощью к квалифицированному юристу, специализирующемуся в жилищном праве.
Нам ук предложила перейти на самоуправление (непосредственное управление) обосновав тем, что они платят за должников из средами которые могли бы тратить на ремонт дома. Мол мы ежемесячно платим ук а эти деньги идут на погашение долгов у соседей. Хотя у нас у всех счётчики на воду, электроэнергию индивидуалтные, кроме отопления. Ук на собрании предложила, мы будем так же вас обслуживать, вы нам платите, но по документам вы непосредственное самоуправление. И все это провернули, подписал договор наш председатель и член совета, 2 человека от дома. Дом на 18 квартир. Мы узнали что на самоуправление перешли случайно..остальные жильцы не в курсе. Что нам делать? Чем нам это грозит, что мы теряем? Куда обратится за помощью?
В соответствии с Жилищным кодексом, выбирать способ управления многоквартирным домом (УК, ТСЖ или непосредственное управление) можно только на общем собрании собственников квартир. Решение собрания должно быть зафиксировано в протоколе. “Провернуть” этот вопрос единолично или узкой группой жильцов никак невозможно – такое решение юридически ничтожно.
Что касается реального выбора способа управления, то осуществлять его должны сами собственники, взвесив все “за” и “против”. Рекомендуем вам внимательно прочитать статью на этой странице – здесь изложена детальная и достоверная информация о достоинствах и недостатках непосредственного управления.
Откровенно говоря, в небольшом многоквартирном доме (20 квартир и меньше) весьма выгодно иметь непосредственное управление. Оно значительно экономит расходы на квартплату. Договоры с поставщиками коммунальных услуг заключаются напрямую, без посредников в лице управляющей компании.
В этом случае коммунальщики самостоятельно разбираются с должниками за ЖКХ, “выбивая” из них персональные задолженности. При этом действительно не будут тратиться попусту средства, собранные домом по статье “содремжил”.
Маленький МКД может выполнять работы по содержанию и ремонту самостоятельно, силами жильцов. А может нанимать УК в качестве подрядчика, пересмотрев список необходимых работ и тарифы по ним.
В любом случае – решать вам. И решение должно быть принято в ходе общего собрания.
Как заключить непосредственные договора, если в доме своя котельная для отопления и гвс? Котельная потребляет газ, эл. эн., воду. И да, в доме 19 совладельцев- собственников.
Уважаемые коллеги!
Наш дом на самоуправленни -всего 16 квартир.
Но возник вопрос и необходимость получить справку о составе сен6ью для инвалидности и для получения льгот и прочие.
Кто обязан давать такие справки, вернее заверять, и на какой правовой акт можно опереться?
Заранее спасибо ответившим.
У нас а доме 12 квартир. Способ управления непосредственный.В одной из квартир есть незаконная врезка в общюю систему отопления. Правомерно ли будет, на основании решения общедомового собрания собственникв, устранить эту незаконную врезку самостоятельно, без обрашения в суд.
А где эта врезка расположена? В квартире собственника или на территории общего имущества дома – местах общего пользования?